• Покупка
  • 12.11.2008, 11:38

    Приобретение квартиры? Без проблем!

    Чтобы купить хорошую квартиру, недостаточно иметь нужную сумму денег. Необходимо еще и знать, как грамотно выбрать жилье и на чем нельзя экономить. Итак, информация самое важное для покупателя недвижимости.

    Проще всего купить квартиру в прямой продаже

    Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей покупать другую квартиру. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

    Сложнее купить квартиру со встречной покупкой

    Встречная покупка ("встречка", "встреча", "обмен") квартиры – это сделка, в которой одновременно с продажей необходимо купить альтернативную квартиру. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние, или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

    Что кроется за Вашим согласием купить квартиру и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится и он готов ждать, пока продавец подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно уменьшив цену.

    Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого покупаемая квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных хотя бы на 10%.

    Очень сложно купить квартиру через расселение

    Расселение аналогично встречной покупке квартиры, но взамен требуется купить несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения ЖЭКа, покупателю приходится вначале купить частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи) квартиры.

    Выбор района

    При выборе района, кроме определяющих факторов (близость к родителям или детям, к работе, простота выезда на дачу и т. п.), имеет смысл учесть и экологию. Экологические проблемы существуют в любом крупном городе. Главные отравители окружающей среды – промышленные предприятия и автотранспорт. В центре мегаполиса именно на долю автомашин приходится около 80% всех вредных выбросов в атмосферу. Наиболее сильное загрязнение окружающей среды наблюдается в пределах 50-250 м от крупных автомагистралей.

    Определившись с районом, переходим к выбору дома и квартиры. На цене жилья сказываются тип и возраст здания. Например, квартира площадью 50 кв. м в кирпичном доме, построенном в конце 50-х – начале 60-х годов, может стоить на 15-20% дороже той же площади, но в панельном доме.

    Цены на одинаковые по планировке и метражу квартиры даже в одном районе могут различаться. Связано это не только с местоположением дома и состоянием квартиры, но и с какими-то скрытыми недостатками, осложняющими ее продажу. Так что будьте осторожны, если встретите жилье, цена которого ниже средней.

    Подводные камни при покупке квартиры

    При покупке квартиры надо опасаться таких факторов:
    - большого количества предыдущих сделок с квартирой;
    - продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
    - доверенностей, существование которых объясняется сумбурно, или которые затруднительно проверить;
    - агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов;
    - договоренностей на словах – даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко оговоренных или не записанных договоренностей.

    Подводные камни в расчетах

    Наиболее часто сложности возникают при передаче денег. Например, проблемы с открытием ячейки, если она была арендована на покупателя и продавца, а покупатель после продажи решил Вас пошантажировать ("Что-то паркет сильно скрипит, надо бы заплатить"). Или в предыдущих звеньях цепочки пошли конфликты, и стороны не хотят выполнять своих обязательства. Или просто по независимым от него причинам покупатель не может явиться в банк открыть ячейку.

    Экономная покупка квартиры

    Способы экономить разнообразны, поэтому важно понять, как это сделать без ущерба для своих нервов, здоровья и комфортности будущего жилья.

    Многие агентства недвижимости предлагают жилье в новостройках. Это, как правило, надежные схемы. Агентства не любят работать со строительными компаниями, которые не имеют приличной репутации. Документы проверяют юристы риэлторской фирмы. Все оформление агентство берет на себя, и за свои труды оно, конечно, назначает комиссионное вознаграждение. Тут не сэкономишь.

    Если хочется получить то же самое, но дешевле – прямая дорога к застройщику. Сделка получится без посредников. Мало того, чтобы привлечь клиентов, строительные компании предлагают покупать жилье в рассрочку. Но в этом случае Ваши интересы не будут защищены должным образом. Только агентство, которое достаточное время работает на рынке недвижимости и дорожит своей репутацией, может полноценно представлять Ваши интересы.

    Схема рассрочки почти в каждой компании разная. Она может различаться и на разных объектах одной и той же фирмы. Все зависит от того, насколько успешно дом продается, как скоро он будет сдан в эксплуатацию и т.д. При этом многие застройщики предлагают гибкую схему оплаты и индивидуальный график внесения денег. В любом случае, первый взнос составляет как минимум 30% от стоимости квартиры. Правда, есть компании, которые не примут сразу 50%, если по их стандартным правилам первый взнос составляет 40%. В каждом случае схема оплаты индивидуальна. Однако получить рассрочку можно только на год, она действует до сдачи дома в эксплуатацию.

    Следует отметить, что сегодня многие договоры заключаются с упоминанием "у.е.". В каждой компании "условная единица" своя. Чаще всего это нечто среднее между долларом и евро. Иногда цены указываются в конкретной валюте.

    Важна оговорка про курс ЦБ: при падающем курсе доллара она будет выгодна клиенту. А если американские деньги вдруг начнут дорожать? В этом случае удобнее вариант, когда в договоре обозначен фиксированный размер денежных единиц.

    Экономьте взаймы, но все равно покупайте квартиру

    Купить квартиру в долг можно также с помощью ипотечного кредита. Есть несколько банков, выдающих ипотечные займы на покупку квартиры в определенных домах – у определенного застройщика, которому эти банки доверяют.

    Есть банки, которые выдают так называемые потребительские кредиты – деньги, которые клиент может потратить на любую дорогостоящую покупку, включая квартиру. Условия у всех разные, поэтому клиентам предстоит выбрать, какие его больше устроят. Срок кредитования достигает 27 лет, проценты – от 10% в валюте и 17% в гривнах, гарантии и предметы залога разные.

    Объединяет систему одно – дороговизна. Выплачивая ежеквартально или каждый месяц проценты на остаток кредита, дольщик в результате оплачивает полторы-две стоимости квартиры. Чем больше первый взнос и быстрее погашается долг, тем больше можно сэкономить.

    Экономия на нервах

    Дольщики, вступающие в строительство на этапе котлована, рискуют своими сбережениями больше (и мучиться неизвестностью им предстоит дольше), но за квартиру они платят как минимум на 30% меньше осторожных граждан. При нынешнем перманентном удорожании жилья экономия довольно значительна. Те, кто будет покупать квартиру ближе к завершению стройки или после сдачи дома, заплатят больше, зато и рискуют меньше. Словом, выбирайте, что экономить – деньги или нервы.

    На чем экономить не стоит

    Из-за огромного количества предложений строящихся квартир будущему дольщику иногда трудно определиться, что и где покупать. Заблудившись в бесконечных рекламных объявлениях, клиент делает выбор на основании всего одного, зато самого главного параметра – цены будущего жилья.

    Искушение выбрать самый дешевый вариант велико. Именно здесь и кроется опасность. Себестоимость 1 кв. м составляет примерно $850. Продавать дешевле себестоимости фирма не может: она не только не окупит свои затраты, но и понесет убытки. Если цена продажи меньше себестоимости, то, скорее всего, у компании появились проблемы, и она срочно хочет получить "живые" деньги. В итоге затягиваются сроки строительства, случаются двойные продажи, а в конце приходит новый застройщик – компания, которой передано право завершить работы. Поскольку внесенных дольщиками денег не хватает, то приходится либо доплачивать, либо расторгать договора. Выплаченную сумму клиенты получат, но что смогут купить на нее?

    Есть еще одна статья расходов, на которой экономить не стоит, – страхование. Сегодня страхуются финансовые риски дольщиков до момента сдачи дома (в среднем 3% стоимости квартиры), ипотечный кредит (до 5%) и право собственности на новую квартиру (титульное страхование – 1-3%). Страхование финансовых рисков заставит застройщика уложиться в срок строительства или вернуть деньги, если срок сорван. Страховая компания возместит дольщику убытки и в том случае, если застройщик вдруг обанкротится. Тариф зависит от степени готовности дома: чем ближе срок сдачи, тем дешевле страховка.

    Ипотечное страхование – процедура обязательная. Страхуются жизнь и здоровье должника и все те же финансовые риски. Страхование титула в новостройке, может быть, не так нужно, как на вторичном рынке. И все же пригодится, если кто-нибудь решит оспорить правильность сделки или легитимность договора долевого участия.

    Суммы, которые запрашивают страховщики, не очень значительные в сравнении со стоимостью самой квартиры, поэтому есть смысл воспользоваться их услугами.

    Теги: покупка, квартира, купить квартиру, ипотека, квартира вдолг

  • Покупка

  • Приобретение квартиры? Без проблем!

    Чтобы купить хорошую квартиру, недостаточно иметь нужную сумму денег. Необходимо еще и знать, как грамотно выбрать жилье и на чем нельзя экономить. Итак, информация – самое важное для...

  • Как купить квартиру

    Приобретение жилья – одна из важнейших сделок в жизни многих людей. Как же выбрать риэлтора и купить хорошую квартиру? Во-первых, не ведитесь на дешевизну: все...