• Продажа
  • 12.11.2008, 13:14

    Как продать квартиру

    Продажа квартиры сопряжена с некоторыми сложностями. Но зная тонкости этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенное внимания следует уделить этапам, предваряющим саму сделку купли-продажи. В первую очередь, важно определиться, будете ли Вы продавать объект самостоятельно или обратитесь к услугам риэлтора.

    Обратиться к услугам риэлтора

    Преимущества этого варианта очевидны. Во-первых, Вы не "купитесь" на дешевизну: все солидные агентства держат приблизительно одинаковые тарифы на свои услуги, а явно демпинговая цена предполагает соответствующий "урезанный" комплекс услуг. Необходимо выяснить, есть ли у подобранных фирм филиалы или конкретные агенты, специализирующиеся на продаже объектов в Вашем районе, – каждая часть города имеет свою специфику. Во-вторых, связи риэлтора в различных официальных учреждениях районного масштаба помогут сэкономить время при получении всевозможных справок.
    Очень важно посетить приглянувшиеся фирмы: удостовериться в их действительном существовании, побеседовать с руководством, убедиться в наличии регистрационных и уставных документов предприятия. Если агентство недвижимости выбрано, нужно с особым вниманием отнестись и к отбору конкретного специалиста, который будет заниматься Вашей квартирой. Стоит обратить внимание на личностные характеристики самого агента, учитывая, что он должен разбираться в людях, не выдавать лишней информации и профессионально вести переговоры, максимально преследуя интересы клиента.

    Можно обратиться в несколько агентств одновременно. Но такой вариант имеет ряд недостатков.

    Во-первых, продаваемое жилье очень скоро превратится в проходной двор, ведь сотрудники разных агентств вряд ли будут координировать между собой время просмотров, а значит, поток посетителей будет хаотичным. Во-вторых, ни один риэлтор не приветствует такой подход: если он берется за работу, то рассчитывает довести ее до конца и заработать деньги. Зная что данный объект недвижимости продают еще 10 человек, специалист не будет тратить много времени и сил на Вашу квартиру, ведь рискует не получить плату за работу. Аналогично будут работать и оставшиеся 10 риэлторов. В итоге квартиру, вроде как, продают 11 риэлторов, но ни один из них не делает это максимально эффективно. Так что лучше предпочесть услуги одного солидного и надежного агентства.

    Если продавца все устраивает, то можно официально оформить отношения между ним и агентством. Обычно подписывают договор-поручение о том, что гражданин доверяет фирме, в лице ее брокера или директора, продажу своей квартиры или подбор недвижимости для покупки. В свою очередь, фирма обязуется эту работу выполнить. При этом она берет на себя расходы, связанные с размещением рекламы в печатных изданиях, а также проверку и подготовку документов. Сегодня любое серьезное АН оказывает юридическую помощь при оформлении купли-продажи и последующее юридическое сопровождение в случае возникновения каких-либо проблем. Желательно, чтобы в договоре были указаны место и способ передачи денег от покупателя к продавцу. Также клиент вправе требовать от АН отчет о проделанной работе, документы, подтверждающие факт проведения рекламной кампании и т. д.

    Продавать самостоятельно

    Если особой спешки нет, можно попробовать продать объект собственными силами, не привлекая посторонних людей в лице риэлторов. Но тут нужно быть готовым к немалому объему работы по подготовке документов и привлечению потенциальных покупателей. А для начала необходимо составить адекватную цену своей недвижимости.

    1. Пригласить профессионального оценщика или хотя бы воспользоваться его рекомендациями
    Основные оценочные категории: район – чем ближе к центру, тем дороже; дом – старый или новый, панельный или кирпичный; общая планировка – удачная или не очень; этаж – цокольный, верхний, средний. Цену объекта повышает также наличие подземного паркинга или охраняемой автостоянки (особенно для офисов), хороший ремонт, престижный район. Конечно же, в расчет берется и средняя стоимость квадратного метра похожих помещений в этом районе. Но есть и немало дополнительных критериев, влияющих на стоимость недвижимости. Например, вид из окна. Одно дело любоваться склонами Днепра и золотыми куполами храмов, и совсем другое – упираться взглядом в унылую серую стену соседнего здания. Немаловажен и фактор инфраструктуры: хорошая транспортная развязка, соседство продуктовых супермаркетов, близость к станции метро (для офиса), наличие хороших подъездов (для складов) и много других деталей.

    2. Собрать необходимый пакет документов:
    1. Паспорта всех собственников объекта. Документы должны быть действительными: все фотографии, соответствующие возрасту (16, 25, 45 лет), должны быть вклеены, все страницы паспорта – на месте, а все записи, печати и штампы – легко читаемые.
    2. Справка-характеристика из БТИ.
    3. Справка об отсутствии запрета на отчуждение (берет нотариус непосредственно перед подписанием договора).
    4. Правоустанавливающий документ (договоры купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследстве, договор пожизненного содержания, решение суда).
    5. Разрешение опекунского совета (берет нотариус) – если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние.
    6. Отказ от права первоочередного приобретения продаваемой доли в общем имуществе, который каждый собственник подписывает лично присутствуя на сделке либо выдает продавцу нотариально заверенный письменный отказ.
    7. В отдельных случаях – технический паспорт объекта.

    3. Дать рекламу
    Без привлечения брокера придется самостоятельно организовывать и рекламную кампанию. Для начала надо определить пути продвижения недвижимости. Самым традиционным до сих пор остается размещение объявлений в печатных СМИ. Но необходимо выбрать максимально эффективный носитель именно Вашей информации. Специалисты утверждают, что в случае продажи объекта бизнес- или премиум-класса гораздо эффективнее размещать платные объявления в двух-трех специализированных цветных изданиях, как это делают профессиональные риэлторы. Естественно, не стоит забывать и об Интернете. Сегодня большинство деловых людей получают необходимую им информацию, не отходя от рабочего места. Да и риэлторы, представляющие интересы покупателей, активно просматривают сетевые базы данных.

    Чтобы повысить привлекательность объекта, в объявлении нужно обязательно акцентировать внимание на его достоинствах, а о непринципиальных недостатках можно умолчать. К примеру, выгодно отличает продаваемый объект первичная приватизация, так как это наиболее безопасный вариант для покупателя. Многие готовы заплатить дороже, но быть уверенными, что за данным объектом не тянется цепочка сомнительных сделок: в случае признания хотя бы одной из них недействительной, все последующие автоматически аннулируются. Среди плюсов и наличие подземного паркинга или автостоянки, хороший ремонт, престижный район, близость торговых центров и метро.

    Все это и множество других тонкостей прекрасно знают опытные риэлторы. Как бы там ни было, но без их участия сегодня сложно обойтись, да и вообще лучше, когда делом занимается профессионал. Хотя в каждом подходе к организации продажи объекта недвижимости существуют свои плюсы и минусы. Преимущество самостоятельного поиска покупателей и проведения всех мероприятий по сбору документов, подготовке и проведению сделки – экономия на оплате услуг агентств недвижимости. И все же минусов гораздо больше. Первый и главный – это риск по неопытности попасть "в оборот" аферистов. Особенно, когда речь идет о недвижимости стоимостью в несколько сотен тысяч или миллионов долларов. В этом случае экономия может обернуться потерей и денег, и недвижимости. Второй минус – это потеря времени и нервов на сбор всех необходимых документов и справок. Третий – мнимая экономия может вылиться в серьезные финансовые потери, даже если сделка пройдет абсолютно чисто. Ведь одна из главных обязанностей брокера, представляющего интересы покупателя, – занизить стоимость объекта недвижимости. Видя, что владелец недвижимости не особо ориентируется в ситуации на рынке, а его интересы не представляет квалифицированный специалист, брокер может убедить продать объект по явно заниженной цене.

    Выбрать нотариуса

    Если покупатель найден, следующим Вашим шагом будет оформление сделки купли-продажи у нотариуса.

    Налоги
    Пенсионный фонд – 1% от стоимости квартиры.
    Государственная пошлина – 1% от стоимости квартиры.
    Если недвижимость принадлежит физическому лицу (лицам), тогда нужно уплатить налог на доход – 5 % от стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
    Юридическое лицо уплачивает НДС – 20% и налог на прибыль – 25% от стоимости недвижимости.

    Теги: продажа, коммуналка, коммунальная недвижимость, продажа коммуналки

  • Продажа

  • Документы при продаже недвижимости

    Когда Вы уже выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества по продаже квартиры, позвольте агенту отработать свои комиссионные. Зачем Вам стоять в очередях за...

  • Как продать квартиру

    Продажа квартиры сопряжена с некоторыми сложностями. Но зная тонкости этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенное внимания следует уделить этапам, предваряющим саму...