• Продажа
  • 12.11.2008, 16:33

    Документы при продаже недвижимости

    Когда Вы уже выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества по продаже квартиры, позвольте агенту отработать свои комиссионные. Зачем Вам стоять в очередях за каждым документом и носиться из одного конца города в другой?

    Риэлтор предложит свои услуги в подготовке документов, требуемых для продажи квартиры. Несомненно, он сделает это и быстрее, и качественнее. Нужно только выдать доверенность на сбор документов и передать оригинал правоустанавливающего договора.

    Опасен ли сбор документов для продажи квартиры по доверенности?

    По доверенности на сбор документов продать квартиру нельзя. В советах, которые можно найти в печатных изданиях, преобладают рекомендации даже не показывать документы на квартиру посторонним людям. Но тот человек, которому Вы доверились, не должен быть посторонним. Как говорили раньше: "Надо доверять своему аптекарю".

    Что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, даже если Вы потеряли или у Вас украли правоустанавливающий договор, то ничего ужасного и непоправимого не происходит. Если владелец квартиры посчитает, что у кого документы, тот и хозяин и может легко продать квартиру – его будет очень легко шантажировать, запугать и использовать в своих целях.

    Свидетельство о собственности, которое хранится дома, лишь подтверждает Ваше владение квартирой. Второй подлинный экземпляр документа обязательно хранится у нотариуса или в агентстве по приватизации, где Вы получали правоустанавливающие документы. В Бюро технической инвентаризации обязательно есть заверенные копии документов и сведения о том, кому она принадлежит. Грамотный продавец восстановит утраченные бумаги (получит дубликаты) и сразу заблокирует все действия с пропавшими документами.

    Серьезно подумайте, прежде чем отдавать кому-либо свой паспорт или доверенность с правом продажи квартиры. Используя паспорт, можно найти похожего на Вас человека и, в принципе, проводить любые операции с квартирой. Особенно это опасно для пожилых людей, у которых фотография в паспорте вклеена много лет назад.

    Готовьте документы заранее

    Список необходимых документов:

    • правоустанавливающий документ;
    • справка-характеристика БТИ (извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество);
    • паспорта всех собственников недвижимости;
    • идентификационные коды всех собственников недвижимости;
    • выписка из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
    • свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке;
    • свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке;
    • заявление – согласие супруги/супруга на продажу недвижимости;
    • свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости;
    • разрешение органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних или недееспособных граждан);
    • письменное уведомление сособственников о намерении продать свою часть;
    • в случае подписания договора представителем Продавца – нотариально оформленная доверенность на право подписания договора.

    Документы для продажи квартиры необходимо начинать готовить с первых дней. Самая распространенная ошибка дилетантов в недвижимости – выставить квартиру на продажу, а потом готовить документы. Из-за этого процесс купли-продажи растягивается на долгие недели, а то и месяцы.

    Эксклюзивный договор на продажу квартиры

    Одним из первых терминов, с которым Вы можете встретиться, начиная продажу квартиры (или ее обмен), будет "эксклюзивный договор". Суть его в следующем:

    1. Агент и агентство обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия договора не продавать квартиру в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента.

    2. В договоре оговаривается цена квартиры. Акцентируем внимание на том, что подписание эксклюзивного договора с риэлтором, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора – первый шаг к удачному завершению сделки.

    3. Определяется срок окончания договора. Не стоит слушать, что Вам будут еще рассказывать про системы расчетов, гарантии, статьи Гражданского кодекса и т.д. Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике бандитские принципы общения с клиентами. Обман, передергивание фактов, шантаж, запугивание – наиболее невинные характеристики методов работы, применяемых в таких "фирмах".

    Отменив лицензирование риэлторской деятельности, государство признало за собой отсутствие возможностей регулировать рынок недвижимости. Для того, чтобы оказывать сегодня услуги в сфере недвижимости, не нужно лицензии и каких-либо дополнительных сертификатов. Отмена лицензирования стала толчком к появлению на рынке непрофессиональных фирм, сотрудники которых просто не понимают той ответственности за судьбы людей, которая ложится на них при проведении сделок с недвижимостью.

    Как должен вести себя профессиональный агент?

    При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично и посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.

    Хорошо, если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно увидеть квартиру и документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.). Кроме того, специалист посмотрит по риэлторским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорит с агентами, которые ими занимались. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры.

    Не пытайтесь делать расчеты, исходя из цен предложения в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Не стоит, найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, определения тенденций роста или падения цен. Но для определения цены конкретной квартиры это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.

    Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. Не стоит терять время, выставив квартиру подороже, и водить десятки экскурсантов. Спустя несколько недель уже в разных концах города посетители будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность?

    Не считайте риэлтора дилетантом, если он не назовет цену квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления – радуйтесь. Вы работаете с профессионалом, не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому шагу.

    Цель Вашей первой встречи с агентом – не только просмотр им квартиры и подписание договора на обслуживание. Риэлтор должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и в самый неподходящий момент). Далее составляется план продажи.

    Перед тем как начать работать, профессионал обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.


    Небольшое отступление про цены. Существуют цены рекламных печатных изданий, где к цене продавца прибавлено порядка 6-10%. В выпусках изданий по продаже недвижимости находится уже более 25000 объектов. По данным БТИ, в месяц заключается около 2000-4000 договоров купли-продажи. Это значит, что продается в лучшем случае 1 квартира из 10 рекламируемых. Рекламировать по полгода более-менее обычную квартиру, не снижая цену, – дилетантизм. Агенты, которые так поступают, тратят Ваши время и деньги понапрасну, не позволяя в оптимальные сроки продать квартиру за максимальную цену.

    Если стоимость квартиры определена правильно, то покупатель на нее должен найтись через 3 недели – 1,5 месяца.

    Теги: продажа, документы, продажа квартир, договор

  • Продажа

  • Документы при продаже недвижимости

    Когда Вы уже выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества по продаже квартиры, позвольте агенту отработать свои комиссионные. Зачем Вам стоять в очередях за...

  • Как продать квартиру

    Продажа квартиры сопряжена с некоторыми сложностями. Но зная тонкости этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенное внимания следует уделить этапам, предваряющим саму...