• Коммерческая недвижимость
  • 2.2.2009, 13:08

    Надежда на государство

    Сегодня строительному рынку нужна поддержка государства. Именно на него как на основной регулятор финансовых потоков в Украине, который сможет коренным образом изменить ситуацию к лучшему, возлагают немалые надежды застройщики и ведущие риэлторы рынка недвижимости.

    ТЦ навстречу арендатору


    К сожалению, большие надежды на 2009 год не оправдаются. По данным Build&Live Development, на этот период намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн кв. м. Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе МФК) общей площадью более 15 млн кв. м. Запланированные объекты на рынок не выйдут, поскольку большинство из них сейчас заморожены. А те объекты, которые находятся на этапе проектирования, могут так и остаться на долгие годы только на бумаге из-за недостатка финансовых ресурсов.
    Украинские компании, решившие свернуть планы по развитию и открытию новых торговых точек в ТРЦ, вынуждены пойти на такой шаг из-за падения посещаемости. Снижение размера среднего чека вынуждает некоторых из них просить арендодателей разорвать договора либо снизить размер арендной платы. В сложившейся ситуации девелоперы вынуждены идти навстречу арендаторам, так как обе стороны понимают необходимость сохранения долгосрочного партнерства.
    В последнее время приоритеты девелоперов и инвесторов поменялись. Если еще пару лет назад предпочтение отдавалось жилью, то теперь в лидеры выходит торговый сегмент. Однако несмотря на это, в нем будет однозначно прослеживаться тенденция к уменьшению объемов и ориентирование на торговлю продуктами питания, а масштабные проекты пока так и останутся на бумаге.
    В 2009 г. следует ожидать скупки подешевевших объектов торговой недвижимости, поскольку они сразу дают встречный поток наличных в виде платы за аренду, т. е. начинают окупаться непосредственно после приобретения. Что же касается объектов, требующих дополнительного вложения значительных средств, то такие ТЦ покупаться почти не будут.

    Складская и гостиничная недвижимость

    В условиях кризиса складская и гостиничная недвижимость оказались наиболее пострадавшими. И если логистика в течение нескольких последних лет развивалась интенсивно, то теперь замерла. Данный сегмент зависит от импортеров, а  поскольку правительство значительно ужесточило условия импорта, увеличив таможенные ставки, многие логистические центры могут остаться без работы – рынок потенциальных клиентов заметно сократится. Поэтому в данном сегменте следует ожидать оптимизации деятельности логистических операторов с точки зрения набора предоставляемых услуг и соотношения "цена-качество".
    С гостиницами дело обстоит сложнее: планы по их строительству могут быть сорваны из-за того, что инвесторы не вкладывают средства в этот сегмент, указывая на его низкую доходность, длительную окупаемость и отсутствие финансов. Например, отказаться от строительства МФК, включающего пятизвездочную гостиницу, пришлось компании "Мюькжитлобуд". Остановились работы над пятизвездочными гостиницами Fairmont и Hilton, отелями по улицам Дегтярная и Антоновича, проспекту 40-летия Октября и Лаврскому переулку, замерло строительство двух гостиниц на Оболонской набережной.
    При этом, согласно генплану подготовки к Евро-2012, в Украине должны появиться 143 новые гостиницы: 54 пятизвездочные, 67 четырехзвездочные и 22 трехзвездочные. Сейчас на стадии строительства находится 15 объектов, а 135 действующих продолжают ждать своей реконструкции. Видя, что многие девелоперы и инвесторы не могут осуществить ранее намеченные планы, руководство Украины направляет средства второго транша Международного валютного фонда на кредитование инвестиционных проектов строительства гостиниц, включенных в программу подготовки Евро-2012.
    Как видим, рынок недвижимости продолжает стремиться к развитию, правда, уже не такими быстрыми темпами. Но даже для  продвижения одного качественного проекта либо завершения уже начатых объектов девелоперам необходимы средства, которые есть не у всех. Поэтому многим из них придется эти средства добывать из разных источников. При невозможности получения банковского кредитования и резком снижении объемов иностранных инвестиций в недвижимость финансирование проектов реально за счет диверсификации проектного портфеля.
    Средства от продажи объектов с минимальным уровнем готовности необходимо направлять на реализацию проектов, находящихся на стадии завершения. Финансирование может осуществляться за счет внутренних резервов компании, однако в сегодня продажа инвестиционных проектов в ближайшее время маловероятна. Сделки появятся весной-летом текущего года, когда их стоимость снизится на 35-55%. Поэтому многие компании для сохранения и максимально эффективного использования внутренних резервов начали пересматривать свою финансовую и операционную деятельность, изменять тактику и стратегию развития, занялись оптимизацией доходов и расходов.

    Определение ценового ориентира

    В настоящее время Украине чрезвычайно необходимо оживление коттеджного строительства. По мнению экспертов рынка, оно сможет начаться в конце весны 2009 года. В течение полугодия рынок должен выработать сбалансированные ценовые предложения. Прогнозы говорят, что в долларовом эквиваленте цены будут падать, а в гривневом – расти. Покупателям и застройщикам рынок предложит определиться с ценовыми ориентирами в национальной валюте, так как проседание в долларовом выражении у всех застройщиков будет разным. Большая часть рискованных проектов будет заморожена. Десятки объектов, находящихся в начальной стадии строительства, а также проекты с неоправданной ценой или слабой концепцией, уже прекратили свое развитие. Прочные ликвидные проекты коттеджных городков просядут в долларовых ценах максимум на 23-27%.
    Что касается интереса к загородному коттеджному строительству, то здесь экспертные мнения разделились: одни пророчат ему полный спад, другие, ссылаясь на "молодость" рынка, – великое будущее. По мнению генерального директора компании "Европа" Сергея Елисеева, влияние кризиса на этот сегмент в текущем году будет проходить в несколько этапов:
    • уменьшение объемов продаж (наблюдается в последние три месяца;
    • снижение застройщиками ценового предложения. Этот процесс уже начался, но активное падение цен будет наблюдаться с января-февраля. С точки зрения потребительского спроса, в период январь-март рынок ждет по-настоящему тяжелый период, вплоть до полной остановки продаж.
    Некоторые застройщики наверняка попытаются оживить продажи путем резкого снижения цен, давая тем самым сигнал всему рынку. Однако судя по опыту России, пережившей подобный кризис в 1998 году, резкое снижение цен все равно не приводит к улучшению динамики продаж.
    По мнению ряда экспертов, снижение цен затронет концептуально слабые проекты и поселки, стоимость домовладений в которых была завышена. Городки же с ликвидными характеристиками и разумной ценой имеют возможность ограничиться минимальным дисконтом.

    Теги: коммерческая недвижимость, государство, строительство

  • Коммерческая недвижимость

  • Надежда на государство

    Сегодня строительному рынку нужна поддержка государства. Именно на него как на основной регулятор финансовых потоков в Украине, который сможет коренным образом изменить ситуацию к...