• Коммерческая недвижимость
  • 18.3.2009, 09:50

    Добиться эффективного управления

    Сохранить свой бизнес и эффективно управлять недвижимостью – наиболее сложная задача в кризисный период. Затратная часть бюджета компании увеличивается, и это усиливает оптимизацию расходов и повышение инвестиционной привлекательности компании на рынке недвижимости.

    Мировой опыт и ситуация в Украине


        Возникновение управленческих компаний продиктовано исключительно потребностями рынка. В наше время требуется инновационный маркетинг, направленный на стимулирование спроса, создание имиджа, удержание лояльных покупателей и завоевание новых. Во многих случаях необходимо также изменить коммерческие условия – перейти на новые договоры аренды, финансовое планирование, подыскать новых арендаторов, сократить расходы, пересмотреть капитальные инвестиции и эксплуатационные затраты на будущие периоды. Соответственно, требуются услуги опытных юристов, финансовых консультантов, брокеров и техников.
        В мировой практике управление коммерческим объектом (property management) может осуществляться самим собственником, менеджментом собственника или независимой управляющей компанией. В Украине же практически всеми объектами управляют внутренние структуры компании-собственника, нередко при участии самого собственника. Эксплуатация и обслуживание инфраструктуры (facility management) также осуществляется внутренней службой арендодателя. И лишь некоторые функции, такие как охрана, клининг и т. п., украинские арендодатели готовы отдать в «чужие руки».
        К сожалению, с 2008 года ситуация резко изменилась: рынок арендодателя превратился в рынок арендатора и возникла проблема ликвидности. Арендаторы стали массово обращаться к собственникам торговых центров с просьбой о снижении арендных ставок, фиксации ставки в гривнах, переходе на % от оборота. К сожалению, многие арендодатели в Украине оказались не способны оперативно реагировать на изменения внешней экономической среды и построить партнерские отношения с арендаторами. Собственники вынуждены идти навстречу и определять специальные условия для каждого отдельного арендатора, что требует не только дополнительных затрат времени и финансовых ресурсов, но знаний и понимания бизнеса ретейлеров.
        В Украине практически нет опытных и квалифицированных управленцев, как нет и эффективных управленческих структур. Антикризисное управление требует инноваций, ноу-хау, профессионализма. Приходится реагировать очень быстро, чтобы оставаться на одном месте. Арендодатель должен уметь оценить вероятность ухода арендатора, риски дисбаланса тенант-микса, грамотно спрогнозировать снижение денежного потока и эффект на общие финансовые показатели проекта, юридически решать возникающие конфликтные ситуаций.
        Собственники ТЦ пока не готовы отдать на аутсорсинг все функции по управлению объектом по двум основным причинам:
    1) психологическая – очень сложно отдать свой «родной» объект в чужие (хоть и надежные) руки;
    2) многие боятся, что приход другого менеджмента приведет к резкому увеличению затратной части объекта.

    Удобный шанс

        Управлять региональной сетью объектов гораздо сложнее, чем одним ТРУ, тем более что каждый объект и регион имеет свою специфику. В эпоху «рынка арендодателя» эффективность управления оценивалась, как правило, стабильным высоким доходом от аренды, ведь при существенном дефиците качественных торговых площадей, бурном развитии национальных и зарубежных сетей, росте экономики и потребительского кредитования арендные ставки в Украине были одними из наивысших, а вакантность – нулевая. При такой ситуации собственники в большей мере были озабочены развитием, чем оптимизацией и повышением качества управления, сокращением затрат, конкуренцией и маркетингом.
        Наиболее остро необходимость в управлении проявляется именно в кризисные моменты: подобная услуга появилась сразу же после Великой депрессии в Америке, когда у банков было много недвижимости, но она приносила минимальный доход. К тому же, банки не были специалистами, способными управлять своим портфелем, поэтому нуждались в компаниях, которые могли бы квалифицированно решать такие проблемы.
        Сегодня – идеальное время для развития подобных услуг. В этом обоюдно заинтересованы как владельцы ТЦ, так и арендаторы. Основные функции управления компании стандартны: продвижение объекта на рынке и сбор аренды. Для определения стоимости услуг управляющих структур есть несколько подходов: например, плата за 1 кв. м (зависит от набора услуг) – $0,5 до $4 + процент от экономии + процент от прироста, который компания смогла обеспечить от арендных платежей.

    Поговорим о конкретике

      Для управления недвижимостью в Украине консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» («УТГ», Киев) создала с австрийской компанией Engineerics, входящей в группу Meinl European Group, совместное предприятие UTG Engineerics. С февраля 2009 г. сотрудники UTG Engineerics приступили к работе на первом международном объекте в Одессе.
        Консалтинговая компания NAI Pickard и Metro Group Asset Management Ukraine LLC (МАМ, обе – Киев) работают над созданием совместного предприятия Property Management Group, которое будет заниматься управлением и эксплуатацией объектов недвижимости. Ведутся переговоры о комплексном управлении рядом торговых и бизнес-центров в Киеве и других мегаполисах Украины. NAI Pickard будет полностью отвечать за коммерческое управление, а Metro Asset Management – за эксплуатацию и обслуживание инфраструктуры. МАМ присутствует во всех регионах Украины независимо от географии расположения объектов, что позволит оперативно принять в управление объект любой сложности и сократить затраты собственника на эксплуатацию.

    Теги: аналитика, недвижимость, арендатор

  • Коммерческая недвижимость

  • Развитие рынка складской недвижимости приостановилось

    Снижение объемов производства и розничного товарооборота существенно повлияло на планы компаний касательно аренды складских площадей. В результате сегмент складской недвижимости...

  • Добиться эффективного управления

    Сохранить свой бизнес и эффективно управлять недвижимостью – наиболее сложная задача в кризисный период. Затратная часть бюджета компании увеличивается, и это усиливает...

  • Технические требования к БЦ класса "А"

        По мнению большинства экспертов, одним из главных критериев, влияющих на уровень арендных ставок и цену продажи офисных центров (особенно для институциональных инвесторов) является...