• Коммерческая недвижимость
  • 27.3.2009, 17:55

    Развитие рынка складской недвижимости приостановилось

    Снижение объемов производства и розничного товарооборота существенно повлияло на планы компаний касательно аренды складских площадей. В результате сегмент складской недвижимости утратил былую привлекательность.

    Столичный рынок складской недвижимости

    Сегодня большинство заявленных складских проектов заморожено. Поэтому если в 2010 г. экономическая ситуация стабилизируется, на рынке может возникнуть острый дефицит предложения. Такое положение дел приведет к росту арендных ставок. Учитывая большой выброс на рынок «вторичных», менее качественных складов и очередной виток аутсорсинга логистики у профессиональных операторов, потенциальные арендаторы не будут спешить с решением по долгосрочной аренде высококлассных помещений.
    По сути, все именно так и происходит: снижение экономической активности практически во всех отраслях позволяет констатировать лишь сокращение спроса. Если к середине 2008 г. спрос на складские помещения в столичном регионе составлял около 600 тыс. кв. м, то к концу 2008 г. он сократился приблизительно до 400 тыс. кв. м.

    Новые ставки от 0% до 21%


    В первом полугодии 2008 г. на рынке наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок. В целом, их рост за этот период не превысил 5%. Исключением стали складские помещения в черте города, где арендные ставки выросли на 15-20% из-за большого спроса и отсутствия нового предложения. Средняя базовая арендная ставка на высококачественные складские помещения вокруг Киева была стабильной – около $9-12 за кв. м в месяц.
    Снижение арендных ставок не отмечалось ввиду отсутствия сделок по аренде в конце года. В 2009 г. возможно краткосрочное снижение арендных ставок в валюте, прежде всего вследствие их фиксации в гривне к докризисному уровню.
    На протяжении 2009 года арендные ставки на качественные логистические площади будут снижаться, колеблясь в пределах $6,5-8,5 за кв. м. в месяц. В свою очередь, собственники объектов складской недвижимости постараются удержать высокие базовые ставки на помещения, предлагая арендные каникулы, что в конечном итоге приведет к снижению стоимости аренды.
    В краткосрочной перспективе на рынке может появиться дополнительное предложение, потому что многие арендаторы планируют частичную сдачу площадей в субаренду. Хотя точный объем этих площадей неизвестен, их выход на рынок существенно повлияет на уровень арендных ставок.

    Спекулятивное предложение

    К концу 2008 г. в эксплуатацию было введено 14 объектов спекулятивного предложения складской недвижимости. Наиболее значительные из них:
    • комплекс «МЛП-Чайка» (общая арендуемая площадь – 98 тыс. кв. м);
    • первая и вторая очереди West Gate Logistic (78 тыс. кв. м);
    • складской комплекс Komodor (59 тыс. кв. м).
    Согласно данным компании «Каркас», общий объем высококачественных складских комплексов по всей Украине составляет около 800 тыс. кв. м, из которых 712 тыс. кв. м приходится на Киев. При условии реализации новых проектов в запланированные сроки, ожидается увеличение объема рынка на 167 тыс. кв. м. Из них 49 тыс. кв. м уже сданы в аренду по предварительным договорам.
    Ввиду снижения спроса и отсутствия проектного финансирования, спекулятивное предложение заявленных на рынок складских помещений в 2009 г. значительно уменьшилось.

    Украинские девелоперы

    В прошлом году появились первые совместные предприятия отечественных и зарубежных девелоперов (Immo Industry Group и Aladdin Group) для развития проектов складских комплексов в Киеве и на региональных рынках. Среди отечественных операторов наиболее прочные позиции занимают группы компаний FIM, НСМ Group и Alfa Development Group. Перечень зарубежных игроков более внушителен: канадская Giffels, бельгийские Ghelamco и Immo Indastry Group, австрийские GLD Invest Group и Akron Group, российский холдинг «Международное логистическое партнерство». Правда, в нем участвует и украинский капитал – 30 % акций принадлежат группе «Приват» Игоря Коломойского, а остальные – российской «Ренова-Капитал» Виктора Вексельберга и структурам, близким к влиятельному банкиру и медиа-магнату Александру Мамуту.

    Поменялись планы

    Проблема с привлечением кредитов мгновенно отразилась на рынке, и многие компании оказались в ситуации, когда своего капитала нет, а заемные средства получить невозможно. В то же время, инвесторы не спешат вкладывать деньги, заняв выжидательную позицию. Остается ли украинский рынок складских площадей интересным для зарубежных компаний?
    Сегодня достаточно сложно спрогнозировать дальнейшее развитие рынка. Планы компаний постоянно корректируются. Так, в феврале этого года компания «АсстрА Украина» пересмотрела стратегию своего развития и планирует до конца 2010 г. открыть как минимум еще один логистический комплекс площадью 30-40 тыс. кв. м. При этом месторасположение и инвестиции в его открытие не озвучивались.

    Заглянем в будущее

    Дальнейшее развитие сегмента складской недвижимости, как прогнозируют эксперты, будет характеризоваться такими трендами:
    • замедление развития рынка складской недвижимости в Киеве;
    • сделки купли-продажи высококачественных складских комплексов будут маловероятны из-за нежелания собственников продавать проекты по сниженным ценам;
    • сокращение количества девелоперов, поскольку в нынешних условиях развитием складских объектов могут заниматься лишь те из них, у которых имеются «длинные» деньги и готовность ждать окупаемости проекта 10-12 лет;
    • временный переход на краткосрочные (до 3-х лет) договора аренды и более гибкие условия оплаты со стороны арендодателей;
    • строительство новых проектов будет начинаться только при наличии необходимой ресурсной базы, способной компенсировать индекс постоянно растущей инфляции.

    Теги: коммерческая недвижимость, склад, кредит

  • Коммерческая недвижимость

  • Развитие рынка складской недвижимости приостановилось

    Снижение объемов производства и розничного товарооборота существенно повлияло на планы компаний касательно аренды складских площадей. В результате сегмент складской недвижимости...

  • Добиться эффективного управления

    Сохранить свой бизнес и эффективно управлять недвижимостью – наиболее сложная задача в кризисный период. Затратная часть бюджета компании увеличивается, и это усиливает...

  • Технические требования к БЦ класса "А"

        По мнению большинства экспертов, одним из главных критериев, влияющих на уровень арендных ставок и цену продажи офисных центров (особенно для институциональных инвесторов) является...