• Кредитование
  • 12.12.2008, 15:09

    Квартиры ипотеки распродаются?

    Ожидаемые массовые невыплаты по ипотеке стали свершившимся фактом. Чтобы вернуть деньги, украинские банки пошли на весьма непопулярные меры: начали продавать жилье быстро и дешево. К счастью, не прошел "антикризисный" законопроект, позволяющий банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам.
    Сегодня для погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, банк может самостоятельно продать предмет ипотеки – квартиру (согласно ст. 36 и 38 Закона "Об ипотеке"), но имеет право сделать это без суда, только если такой пункт "забит" в кредитном договоре. Этот способ решения проблемы – самый конфликтный и наиболее сложный для банка. Последний охотнее воспримет аргументы заемщика и скорее пойдет на отсрочку и реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее приобретение. Лучший вариант в таком случае – чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и сохранил право собственности на квартиру. По согласованию с банком можно добровольно продать жилье, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставить себе. В таком случае сроки продажи не превышают 6 месяцев.

    Банк изымет квартиру

    Если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об "автоматическом" изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать конфискацию через суд – такое право дает Гражданско-процессуальный кодекс.
    Если несостоятельный плательщик проиграет суд, то банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость «арестантки» придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость жилья определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба или коллекторская фирма. Такое "штрафное" жилье во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах – через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.

    Купите за бесценок

    Квартира может быть продана всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.
    Схема аукциона следующая: квартира выставляется по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, то через 30 дней проводятся повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, то банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены – т.е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы вернуть сумму долга.

    Нет худа без добра

    Юристы уверены, что должники могут побороться за свое жилье или добиться, чтобы оно было продано по хорошей цене. Можно также попытаться оспорить через суд претензии банка на квартиру, если возникли не зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, тогда нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилья, продав его "нужным людям". По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга и на первый взнос для другого жилья.
    Можно оспаривать право банка продать предмет залога – на судебные разбирательства уходят месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника улучшится и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юристов, приобретение такой квартиры безопасно: она проходит многоуровневые проверки на "чистоту" при покупке заемщиком и оформлении кредита. Правда, существует немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной совладельцем квартиры. Или один из ранее зарегистрированных в ней жителей отбывает срок в местах лишения свободы и потом заявит свои права на собственность.

    Теги: кредитование, ипотека, квартира, квартира вдолг

  • Кредитование

  • Квартиры ипотеки распродаются?

    Ожидаемые массовые невыплаты по ипотеке стали свершившимся фактом. Чтобы вернуть деньги, украинские банки пошли на весьма непопулярные меры: начали продавать жилье быстро и дешево. К...

  • За первую неделю декабря кредитование значительно снизилось

    К сожалению, ситуация на рынке недвижимости далека от стабилизации. Сегодня предложений по большинству кредитных продуктов меньше десяти. Ставки настолько высоки, что складывается...

  • В каком банке выдадут кредит

    Банки Украины нашли оригинальный выход из сложившейся ситуации: около половины ипотечных кредитов сейчас выдают через агентства недвижимости, с которыми банки обладают партнерскими...